大家下午好，感謝小飯桌給這樣一個(gè)跟大家交流的機(jī)會(huì)。我今天專門(mén)講土地流轉(zhuǎn)這個(gè)事情，與大家進(jìn)行分享和解讀。
首先為什么叫時(shí)代紅利？中國(guó)歷史是一部土地的改革史。秦朝之前的土地制度和秦朝之后的土地制度是不一樣的。1949年到1953年是土地政策最好的時(shí)候，你可以自由買(mǎi)賣(mài)、自由遷徙，沒(méi)有戶口限制。1953年之后推合作社，發(fā)展社會(huì)主義，把耕地、林地的所有權(quán)收歸國(guó)有，但是有一個(gè)還留給大家，就是宅基地。1958年到1978年推全面公社，把宅基地收回去了。之后是家庭責(zé)任聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，再往后實(shí)行兩權(quán)分離——所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)，2016年推出三權(quán)分置，即所有權(quán)歸國(guó)家或者集體，農(nóng)戶具有承包權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)按照年限流轉(zhuǎn)，可以流轉(zhuǎn)給任何人，包括一些國(guó)外的客戶，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)是有年限的，到期還是得回到農(nóng)民手上，流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、合作入股、租賃、互換等方式。
土流網(wǎng)有耕地集體建設(shè)用地、宅基地、養(yǎng)殖水面、灘涂、荒山未利用地等，流轉(zhuǎn)耕地我們一般做大規(guī)模種植和生產(chǎn)，每畝租金一年幾百塊錢(qián)，林地幾十塊錢(qián)一畝一年，還有一些荒山。
全球土地改革都需要花很長(zhǎng)時(shí)間，英國(guó)花了將近100年，臺(tái)灣花了幾十年，日本花了幾十年。我們現(xiàn)在做的事情是什么？我們市場(chǎng)需求很大，政府有些方面比較落后，所以土流網(wǎng)類(lèi)似于現(xiàn)在的房天下，下面有很多中心類(lèi)似于鏈家，我們幫助他們做土地見(jiàn)證交易管理和合同備案以及系統(tǒng)建設(shè)，我們搭建土地交易的體系，提供客源和數(shù)據(jù)，在線下幫用戶交易。
兩個(gè)節(jié)點(diǎn)推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)
有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)推動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)：
第一個(gè)是兩權(quán)抵押，我們?cè)?00多個(gè)縣試點(diǎn)，用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，或者用農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，考慮到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余年限，有些一次性簽了30年，按一年一付，我們只算他有一年的經(jīng)營(yíng)權(quán)；
第二個(gè)土地確權(quán)推動(dòng)土地發(fā)展流轉(zhuǎn)的效率。農(nóng)民為什么每年都要回家？是看他地的邊界在不在。以前土地承包權(quán)上面只寫(xiě)面積，沒(méi)有具體的照片，邊界會(huì)消失，很多人不愿意把土地集中，怕邊界消失了；第二個(gè)看看土地在不在?，F(xiàn)在土地確權(quán)我們通過(guò)航拍把線確定好了，我們給每個(gè)農(nóng)民發(fā)一個(gè)類(lèi)似房產(chǎn)證的東西，這個(gè)邊界畫(huà)得很清晰。土地確權(quán)之后，有些農(nóng)戶可以整片流轉(zhuǎn)，邊界消失也沒(méi)有關(guān)系，邊界在土地確權(quán)中體現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方土地流轉(zhuǎn)地是比較多的。新疆500畝以下是沒(méi)有人要的；我們湖南幾十畝就不錯(cuò)了，山東、四川、河南、河北、安徽都是土地流轉(zhuǎn)確權(quán)比較清楚的。
現(xiàn)在我們的土地類(lèi)型，最多的是農(nóng)耕地，農(nóng)耕地比林地大一點(diǎn)。
早期有一些人以為流轉(zhuǎn)土地就是在圈地，以為這個(gè)地可以蓋房子建房地產(chǎn)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)不是這么回事，每年還要交租金，的確有很多投資人被坑了，現(xiàn)在慢慢回歸理性，賺到錢(qián)的人才去真正的拿地。
2011年和2012年是投資土地的最好時(shí)期，當(dāng)時(shí)一塊錢(qián)一畝地很多的，現(xiàn)在一塊錢(qián)一畝的用地基本上漲到三十、四十了，漲了幾十倍。
對(duì)土流網(wǎng)來(lái)說(shuō)，廣東、四川、北京地區(qū)的用戶相對(duì)多一點(diǎn)。拿內(nèi)蒙古一個(gè)省的土地的北京、四川人比較多，省內(nèi)流轉(zhuǎn)只占55%，省外流轉(zhuǎn)有40%多。有很多浙江、山東、河北、遼寧的投資人去內(nèi)蒙租地，土地是生產(chǎn)資料，很多人選土地面積比較大、價(jià)格比較便宜的地方去種地。
農(nóng)村金融中的新趨勢(shì)新機(jī)會(huì)
我們通過(guò)實(shí)踐，在農(nóng)村金融領(lǐng)域發(fā)現(xiàn)以下10個(gè)趨勢(shì)和機(jī)會(huì)：
一、現(xiàn)在農(nóng)業(yè)部有一套指標(biāo)體系叫適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)體系。這個(gè)有點(diǎn)類(lèi)似于用GDP考核每個(gè)縣委書(shū)記、鎮(zhèn)長(zhǎng)的業(yè)績(jī)。農(nóng)業(yè)方面是要考核每個(gè)地方在規(guī)?；N植的比例和成績(jī)。
二、宅基地現(xiàn)在允許和農(nóng)民合建房。北京流轉(zhuǎn)宅基地很多，北京周邊80萬(wàn)到100萬(wàn)一處宅基地，湖南大概20萬(wàn)到30萬(wàn)，廣東40萬(wàn)到50萬(wàn)，每個(gè)城市周邊都有大量的宅基地被閑置，武漢周邊大概有150萬(wàn)套宅基地被閑置，以前只能租賃，租賃最長(zhǎng)不能超過(guò)20年，有一些做長(zhǎng)期投入的劃不來(lái)。去年農(nóng)業(yè)部說(shuō)宅基地可以和農(nóng)民建房，有一些房地產(chǎn)公司就給農(nóng)民建房，農(nóng)民有一部分房子用來(lái)自己住，一部分房子用來(lái)做民宿。
三、集體土地農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，這指的是在集體土地上建房子。
四、建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)范。土流網(wǎng)有一大塊是工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地的流轉(zhuǎn)，以前這些流轉(zhuǎn)是項(xiàng)目公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式去交易，中間有很多風(fēng)險(xiǎn)，要繳納很高的土地增值稅，這方面有新規(guī)定，對(duì)于增值稅怎么交，稅怎么交有了明確規(guī)定。
五、集體土地入市。土流網(wǎng)現(xiàn)在有33個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣，以前的土地都是政府統(tǒng)一征收，然后再通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，有些地方農(nóng)民不干，征收價(jià)格比較高，農(nóng)民不愿意了，拆遷什么就比較難了。試點(diǎn)里面通過(guò)集體直接入市，直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，政府在中間收比較高的稅。其中有一個(gè)試點(diǎn)，叫做宅基地直接流轉(zhuǎn)。像湖南瀏陽(yáng)市允許在同市范圍內(nèi)買(mǎi)宅基地，以前宅基地買(mǎi)賣(mài)僅限于同一個(gè)村的集體范圍內(nèi)，一般城市里買(mǎi)不到農(nóng)村的房子，但現(xiàn)在在33個(gè)試點(diǎn)里，瀏陽(yáng)市可以直接買(mǎi)宅基地，這是受法律保護(hù)的。
六、新承包期年限，我們現(xiàn)在一輪承包到2022年到期，現(xiàn)在即將修改新的土地承包法，以前是長(zhǎng)期不變，以后是長(zhǎng)久不變，這個(gè)時(shí)間到底多長(zhǎng)，我預(yù)測(cè)是70年的，因?yàn)槲覀兞謾?quán)、建設(shè)用地都是70年，正好一個(gè)人從年輕到老。
七、集體資產(chǎn)股份化。我們做了土地確權(quán)，有些地方像廣東東莞，已經(jīng)不知道自己地在哪里了，怎么辦？那些地方不叫土地確權(quán)，叫做確股權(quán)，股權(quán)更好。土地是其中一個(gè)股份而已。我們平臺(tái)接了很多土地托管和社會(huì)服務(wù)組織的服務(wù)進(jìn)來(lái)，這將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)，以前土地是農(nóng)民的命根子，現(xiàn)在年輕人只是把它作為一個(gè)資產(chǎn)。社會(huì)服務(wù)組織在土地流轉(zhuǎn)以后會(huì)幫他種地，大藥、田間管理、農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)產(chǎn)品收獲都是可以做的。
八、供銷(xiāo)社和信用社是今年1號(hào)文件主要提出的一點(diǎn)。通俗來(lái)講供銷(xiāo)社類(lèi)似于淘寶，信用社是給農(nóng)民授信的。
九、特色小鎮(zhèn)、生態(tài)農(nóng)莊。特色小鎮(zhèn)扶貧就是給它建設(shè)用地指標(biāo)，以前比例太低，現(xiàn)在新規(guī)劃我們可以給建設(shè)用地指標(biāo)，同時(shí)農(nóng)業(yè)部也有一些專門(mén)扶持特色小鎮(zhèn)和生態(tài)農(nóng)莊的政策。
十、最后一個(gè)機(jī)會(huì)是給想回家修房子的。現(xiàn)在農(nóng)村的房子一是設(shè)計(jì)比較丑，二是材料采購(gòu)單一，像農(nóng)民按根買(mǎi)鋼筋，集中的話按噸，而且農(nóng)民修房子也不能按揭，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。
