來(lái)源: 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) ?作者: 時(shí)代周報(bào)
2013年的最后幾天，開(kāi)盤時(shí)間最終敲定。自去年9月高調(diào)拿地后，湖北佰昌集團(tuán)傾集團(tuán)之力，密集推進(jìn)電商批發(fā)城項(xiàng)目。
此項(xiàng)目號(hào)稱投資總額達(dá)500億元之巨。湖北佰昌集團(tuán)號(hào)稱成功引入電商巨頭阿里巴巴，無(wú)疑成為該項(xiàng)目得以立項(xiàng)的重要砝碼。
在規(guī)劃中，湖北佰昌宣稱在紅安縣一舉圈地1.25萬(wàn)畝，打造一座產(chǎn)業(yè)新城，因其創(chuàng)立電商加批發(fā)的新型業(yè)態(tài)，首期占地5000畝的電商批發(fā)城尤被政商各界推崇。
但是，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目并未獲得上萬(wàn)畝土地，商鋪銷售中亦存在多種虛假、欺詐等違規(guī)行為。更為重要的是，紅安當(dāng)?shù)刭Y源貧乏，其重點(diǎn)營(yíng)造的“電商加批發(fā)”能否從夢(mèng)想走進(jìn)現(xiàn)實(shí)，至今仍是未知之?dāng)?shù)。
投資3.5億元建設(shè)的電商批發(fā)城項(xiàng)目，除54棟商鋪外，還規(guī)劃19棟均為6層的住宅等，記者就此多次要求向董事長(zhǎng)柯翔求證，均被湖北佰昌公司告知正值開(kāi)盤敏感期不便回應(yīng)。
“這么大的項(xiàng)目不可能僅僅靠商鋪，電商只是個(gè)概念，后期盈利還是靠住宅”。湖北省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所博士葉學(xué)平評(píng)論道。
萬(wàn)畝拿地實(shí)際不到4%
新年初始，紅安縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)新城，印有“電商+批發(fā) 賺錢很容易”字樣的彩旗隨風(fēng)飄揚(yáng)。就在今年，湖北佰昌集團(tuán)號(hào)稱在此圈地1.25萬(wàn)畝土地后，第一件事就是建造這座巨型營(yíng)銷中心。
湖北佰昌的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，是紅安縣3年來(lái)引進(jìn)的首家大型項(xiàng)目，按照規(guī)劃，湖北佰昌在此要豪擲500億元，建設(shè)占地5000畝的武漢北電商貿(mào)易城、6000畝的新型生態(tài)工業(yè)園和1500畝的城市綜合體及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
事實(shí)上，時(shí)代周報(bào)記者經(jīng)過(guò)多方查證，湖北佰昌并未拿到1.25萬(wàn)畝土地，湖北佰昌僅在2013年9月，以5329萬(wàn)元獲得532畝土地，土地單價(jià)10萬(wàn)元，實(shí)際拿地面積僅占宣傳的4%。
知情人向記者表示，湖北佰昌不可能一次性拿到上萬(wàn)畝土地，哪怕100畝土地也要通過(guò)省級(jí)以上主管部門嚴(yán)格審批。然而，正是這宗經(jīng)各級(jí)部門嚴(yán)格審批的土地，土地競(jìng)拍過(guò)程中疑云重重。
2013年9月23日，宗地編號(hào)為201308004的土地，土地性質(zhì)為商服用地，在競(jìng)拍中沒(méi)有加價(jià)，以起始價(jià)被湖北佰昌輕松收入囊中。記者發(fā)現(xiàn)，就在競(jìng)拍前的8月15日，武漢北電商批發(fā)城項(xiàng)目環(huán)評(píng)進(jìn)行第一次公示；10月2日，尚在土地簽定出讓合同期間，項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書簡(jiǎn)本內(nèi)容再次公示。
在湖北佰昌內(nèi)部人員眼里，此宗土地價(jià)格仍然居高，環(huán)視周邊地價(jià)，住宿餐飲用地超過(guò)6萬(wàn)元，工業(yè)用地則超過(guò)8萬(wàn)元。
經(jīng)記者多方證實(shí)，用于土地建設(shè)的核心項(xiàng)目即是武漢北電商批發(fā)城，這個(gè)項(xiàng)目位于紅安南部與武漢市黃陂區(qū)接壤的偏僻小鎮(zhèn)，離武漢市三環(huán)線只有30分鐘車程，30公里外的漢口北專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)亦在輻射范圍之列。
記者注意到，一期商鋪發(fā)售成為該公司核心任務(wù)，湖北佰昌諸多大員如臨大敵，甚至董事長(zhǎng)柯翔，也不得不在開(kāi)盤前夕在此親自上場(chǎng)督陣。當(dāng)?shù)刂槿耸肯蛴浾咄嘎叮舜伍_(kāi)盤成功與否，直接影響到后期項(xiàng)目建設(shè)。
蹊蹺的是，兩三個(gè)月前，武漢北電商批發(fā)城在業(yè)內(nèi)還籍籍無(wú)名，就連常年跟蹤研究湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的葉學(xué)平博士，聽(tīng)聞此項(xiàng)目后也大為驚詫。
2013年10月份開(kāi)始，武漢各大媒體陸續(xù)出現(xiàn)武漢北電商批發(fā)城的巨量廣告，湖北佰昌甚至不惜巨資在武漢、黃岡、紅安和麻城設(shè)立4個(gè)營(yíng)銷中心，用于推進(jìn)一期商鋪的開(kāi)盤發(fā)售。至此，籍籍無(wú)名的武漢北電商批發(fā)城項(xiàng)目，才逐漸被武漢老百姓知曉。
誘導(dǎo)式銷售吸金過(guò)億
開(kāi)盤前一個(gè)周末，湖北佰昌用大巴發(fā)來(lái)多個(gè)看房團(tuán)，接待工作應(yīng)接不暇，置業(yè)顧問(wèn)李芳（化名）聲稱“差點(diǎn)累死”。
“現(xiàn)在真的算是只要搶到才是賺到了，先到先得”。她透露，目前認(rèn)籌卡辦了1000張了，其實(shí)商鋪只有480間。李芳建議記者辦3到4張卡，每張卡里預(yù)存1萬(wàn)元認(rèn)籌金，到時(shí)候，選房憑借認(rèn)籌卡的先后來(lái)選鋪，選定鋪后再交3萬(wàn)元定金。
早在12月15日，武漢北電商批發(fā)城早就對(duì)300套商鋪進(jìn)行了認(rèn)籌，“當(dāng)時(shí)近萬(wàn)人來(lái)到認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，千人踴躍交錢認(rèn)籌”，如今，也沒(méi)有拒絕購(gòu)房者辦卡交錢。李芳悄悄告訴記者，現(xiàn)在這樣的認(rèn)籌卡已辦下500—600組。
表面看來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目非?；鸨J(rèn)籌量非常大，但當(dāng)天偌大的營(yíng)銷大廳內(nèi)，僅有包括記者在內(nèi)的3組客戶咨詢，李芳并不否認(rèn)自己目前工作就是辦卡、蓄客。
其實(shí)，該公司滿天飛的廣告上，湖北佰昌承諾的高回報(bào)率、低風(fēng)險(xiǎn)、買2層得4層等，實(shí)際就是一朵浮云。規(guī)劃顯示，一期商鋪54棟商鋪均為2層，所謂買2層得4層，只是開(kāi)發(fā)商利用樓層對(duì)其進(jìn)行隔斷，而5年總收益為總價(jià)的50%，5年總收益率106.4%等，實(shí)則是迷霧般的數(shù)字游戲。
這些過(guò)眼云煙的數(shù)據(jù)，接受過(guò)銷售話術(shù)訓(xùn)練的李芳駕輕就熟，固執(zhí)的認(rèn)為這就是“優(yōu)惠”。
熱情的李芳為記者掐指計(jì)算，以一間面積68平米的商鋪為例，宣稱總價(jià)40萬(wàn)元，在簽約時(shí)返商鋪總價(jià)25%的租金，同時(shí)將5年的7.5萬(wàn)元租金一次性從總價(jià)中減除，購(gòu)鋪者實(shí)際支付商鋪價(jià)格為22.5萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)兩輪租金返還及優(yōu)惠后，實(shí)際每平米價(jià)格為從5882元跌至3308元。
43%的跳樓式降價(jià)，看似開(kāi)發(fā)商虧了血本，但絕非撿到大便宜。
鮮有人知的是，經(jīng)湖北佰昌之手設(shè)計(jì)的數(shù)字游戲，實(shí)質(zhì)是從購(gòu)鋪者手中無(wú)償拿到今后5年的商鋪獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)，換言之，未來(lái)5年出租的租金及商管費(fèi)用等收益，全部歸湖北佰昌所有。
更關(guān)鍵的是，480套商鋪，湖北佰昌將提前獲得賣鋪約1.08億元資金，利于下一步項(xiàng)目建設(shè)，這亦存變相融資之嫌。
而依據(jù)《湖北佰昌發(fā)展有限公司武漢北電商批發(fā)城營(yíng)銷中心及一期樣板街鋪工程中標(biāo)結(jié)果公示》，湖北弘誠(chéng)建設(shè)有限公司和武漢市黃陂建筑集團(tuán)有限公司分別承建項(xiàng)目一標(biāo)段和二標(biāo)段，根據(jù)保守測(cè)算，二者平均建設(shè)成本每平米為1073元。加之此前土地單價(jià)150元，暫不考慮稅收、營(yíng)銷等費(fèi)用，基本成本為1223元。也就是說(shuō)，一間面積68平米的商鋪，基本成本僅為83164元。而李芳告訴記者，目前商鋪實(shí)際支付總價(jià)一般在33萬(wàn)元左右。
幾乎同時(shí)，湖北佰昌集團(tuán)內(nèi)部發(fā)出“通知”，無(wú)論一期開(kāi)盤商鋪能否賣掉，開(kāi)盤后第二天照樣漲價(jià)，漲幅是每平米300—500元。
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
湖北省工商系統(tǒng)一位不愿具名的副局長(zhǎng)稱，這樣的廣告明顯涉嫌虛假宣傳，其中涉及投資高回報(bào)率、返租等形式都是不實(shí)的，嚴(yán)重違反《廣告法》等相關(guān)法規(guī)。
湖北民基律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師黃偉告訴記者，湖北佰昌此舉涉嫌虛假宣傳，建議消費(fèi)者在簽訂具體合同過(guò)程中仔細(xì)審查相關(guān)合同條款，確保自身合法權(quán)益不被侵害。
疑借阿里巴巴做局
葉學(xué)平分析，如果不是成功炒作了電商概念，恐怕商鋪銷售不會(huì)太順利。作為電商概念的核心，引進(jìn)國(guó)內(nèi)電商巨頭阿里巴巴，配合項(xiàng)目發(fā)展，被譽(yù)為湖北佰昌的大手筆。
“3個(gè)月前，我們說(shuō)要引進(jìn)阿里巴巴，政府不相信，但是我們做到了?！?013年12月24日，湖北佰昌集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司副總田雨仍津津樂(lè)道。
按照田雨的說(shuō)法，具體核心合作內(nèi)容是，由阿里巴巴導(dǎo)入“流量”，設(shè)立紅安產(chǎn)業(yè)帶，“政府投入資金”，阿里巴巴每年給紅安展開(kāi)2—3場(chǎng)專場(chǎng)推廣活動(dòng)。12月17日，在大別山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)紅安新型產(chǎn)業(yè)園重大項(xiàng)目簽約暨項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)大會(huì)上，阿里巴巴與紅安縣政府正式簽約。
同時(shí)，湖北佰昌與紅安縣簽訂第三方協(xié)議，紅安縣政府指定湖北佰昌為阿里巴巴?紅安產(chǎn)業(yè)帶唯一電子商務(wù)服務(wù)商，承擔(dān)阿里巴巴·紅安產(chǎn)業(yè)帶的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)工作，欲將武漢北電商批發(fā)城打造成華中首個(gè)阿里巴巴產(chǎn)業(yè)帶電商示范基地。
時(shí)代周報(bào)記者查證，幾乎在全部的宣傳廣告中，湖北佰昌號(hào)稱獨(dú)創(chuàng)電商加批發(fā)概念，而所謂電商，不無(wú)例外的指向阿里巴巴。
但湖北佰昌內(nèi)部人士認(rèn)為：“不得不承認(rèn)目前市場(chǎng)不成熟”，商戶將會(huì)更加依賴阿里巴巴，最終走向死循環(huán)。
田雨受訪時(shí)表示，非常理解商戶的擔(dān)心，但同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)交易雙方應(yīng)基于高度信任，武漢北電商批發(fā)城要經(jīng)過(guò)多年才能形成規(guī)模，現(xiàn)在誰(shuí)也不敢保證，“未來(lái)5年或者10年，我們會(huì)努力去做?！?/p>
換言之，在武漢北電商批發(fā)城項(xiàng)目上，阿里巴巴只是與政府合作，將“流量”變現(xiàn)，至于商戶怎么做電商，早已置身度外。作為電商服務(wù)提供商，湖北佰昌是否能將電商加批發(fā)的概念，從夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，還是未知數(shù)。而接盤的商戶，從傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)向線上線下的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，不僅有轉(zhuǎn)型的陣痛，更會(huì)平添巨大投資風(fēng)險(xiǎn)。
中投顧問(wèn)零售行業(yè)研究員杜巖宏在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，打造電商批發(fā)城的關(guān)鍵，一是批發(fā)商的數(shù)量、產(chǎn)品規(guī)模必須足夠大；二是要與電子商務(wù)形成緊密的聯(lián)系，要有效地打開(kāi)線上市場(chǎng)，能否有足夠的終端市場(chǎng)，能否吸引足夠多的企業(yè)仍是未知之?dāng)?shù)。
盡管當(dāng)?shù)刂屑t、川東服裝工業(yè)園正在建設(shè)，預(yù)計(jì)4000家服裝企業(yè)將會(huì)入駐，“電商批發(fā)城貨源全部依靠這兩個(gè)工業(yè)園生產(chǎn)是不實(shí)際的”，葉學(xué)平認(rèn)為，貨源和物流對(duì)于電商批發(fā)城至關(guān)重要，但仍需要與大量外部?jī)?yōu)質(zhì)資源互補(bǔ)。
業(yè)內(nèi)專家稱，依托電商平臺(tái)向全國(guó)出售商品，將是武漢北電商批發(fā)城的主要銷售渠道和模式。董事長(zhǎng)柯翔此前接受媒體訪問(wèn)時(shí)不得不承認(rèn)，“當(dāng)前還是需要整合資源與阿里巴巴聯(lián)手，為打造自己的電商團(tuán)隊(duì)贏得時(shí)間”。
