來源: 中國經(jīng)濟網(wǎng) ?作者: 時代周報
2013年的最后幾天，開盤時間最終敲定。自去年9月高調(diào)拿地后，湖北佰昌集團傾集團之力，密集推進電商批發(fā)城項目。
此項目號稱投資總額達500億元之巨。湖北佰昌集團號稱成功引入電商巨頭阿里巴巴，無疑成為該項目得以立項的重要砝碼。
在規(guī)劃中，湖北佰昌宣稱在紅安縣一舉圈地1.25萬畝，打造一座產(chǎn)業(yè)新城，因其創(chuàng)立電商加批發(fā)的新型業(yè)態(tài)，首期占地5000畝的電商批發(fā)城尤被政商各界推崇。
但是，時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個項目并未獲得上萬畝土地，商鋪銷售中亦存在多種虛假、欺詐等違規(guī)行為。更為重要的是，紅安當?shù)刭Y源貧乏，其重點營造的“電商加批發(fā)”能否從夢想走進現(xiàn)實，至今仍是未知之數(shù)。
投資3.5億元建設(shè)的電商批發(fā)城項目，除54棟商鋪外，還規(guī)劃19棟均為6層的住宅等，記者就此多次要求向董事長柯翔求證，均被湖北佰昌公司告知正值開盤敏感期不便回應(yīng)。
“這么大的項目不可能僅僅靠商鋪，電商只是個概念，后期盈利還是靠住宅”。湖北省社會科學院經(jīng)濟研究所博士葉學平評論道。
萬畝拿地實際不到4%
新年初始，紅安縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)新城，印有“電商+批發(fā) 賺錢很容易”字樣的彩旗隨風飄揚。就在今年，湖北佰昌集團號稱在此圈地1.25萬畝土地后，第一件事就是建造這座巨型營銷中心。
湖北佰昌的產(chǎn)業(yè)新城項目，是紅安縣3年來引進的首家大型項目，按照規(guī)劃，湖北佰昌在此要豪擲500億元，建設(shè)占地5000畝的武漢北電商貿(mào)易城、6000畝的新型生態(tài)工業(yè)園和1500畝的城市綜合體及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
事實上，時代周報記者經(jīng)過多方查證，湖北佰昌并未拿到1.25萬畝土地，湖北佰昌僅在2013年9月，以5329萬元獲得532畝土地，土地單價10萬元，實際拿地面積僅占宣傳的4%。
知情人向記者表示，湖北佰昌不可能一次性拿到上萬畝土地，哪怕100畝土地也要通過省級以上主管部門嚴格審批。然而，正是這宗經(jīng)各級部門嚴格審批的土地，土地競拍過程中疑云重重。
2013年9月23日，宗地編號為201308004的土地，土地性質(zhì)為商服用地，在競拍中沒有加價，以起始價被湖北佰昌輕松收入囊中。記者發(fā)現(xiàn)，就在競拍前的8月15日，武漢北電商批發(fā)城項目環(huán)評進行第一次公示；10月2日，尚在土地簽定出讓合同期間，項目環(huán)境影響報告書簡本內(nèi)容再次公示。
在湖北佰昌內(nèi)部人員眼里，此宗土地價格仍然居高，環(huán)視周邊地價，住宿餐飲用地超過6萬元，工業(yè)用地則超過8萬元。
經(jīng)記者多方證實，用于土地建設(shè)的核心項目即是武漢北電商批發(fā)城，這個項目位于紅安南部與武漢市黃陂區(qū)接壤的偏僻小鎮(zhèn)，離武漢市三環(huán)線只有30分鐘車程，30公里外的漢口北專業(yè)批發(fā)市場亦在輻射范圍之列。
記者注意到，一期商鋪發(fā)售成為該公司核心任務(wù)，湖北佰昌諸多大員如臨大敵，甚至董事長柯翔，也不得不在開盤前夕在此親自上場督陣。當?shù)刂槿耸肯蛴浾咄嘎叮舜伍_盤成功與否，直接影響到后期項目建設(shè)。
蹊蹺的是，兩三個月前，武漢北電商批發(fā)城在業(yè)內(nèi)還籍籍無名，就連常年跟蹤研究湖北省房地產(chǎn)市場的葉學平博士，聽聞此項目后也大為驚詫。
2013年10月份開始，武漢各大媒體陸續(xù)出現(xiàn)武漢北電商批發(fā)城的巨量廣告，湖北佰昌甚至不惜巨資在武漢、黃岡、紅安和麻城設(shè)立4個營銷中心，用于推進一期商鋪的開盤發(fā)售。至此，籍籍無名的武漢北電商批發(fā)城項目，才逐漸被武漢老百姓知曉。
誘導式銷售吸金過億
開盤前一個周末，湖北佰昌用大巴發(fā)來多個看房團，接待工作應(yīng)接不暇，置業(yè)顧問李芳（化名）聲稱“差點累死”。
“現(xiàn)在真的算是只要搶到才是賺到了，先到先得”。她透露，目前認籌卡辦了1000張了，其實商鋪只有480間。李芳建議記者辦3到4張卡，每張卡里預(yù)存1萬元認籌金，到時候，選房憑借認籌卡的先后來選鋪，選定鋪后再交3萬元定金。
早在12月15日，武漢北電商批發(fā)城早就對300套商鋪進行了認籌，“當時近萬人來到認籌現(xiàn)場，千人踴躍交錢認籌”，如今，也沒有拒絕購房者辦卡交錢。李芳悄悄告訴記者，現(xiàn)在這樣的認籌卡已辦下500—600組。
表面看來，這個項目非?；鸨?，認籌量非常大，但當天偌大的營銷大廳內(nèi)，僅有包括記者在內(nèi)的3組客戶咨詢，李芳并不否認自己目前工作就是辦卡、蓄客。
其實，該公司滿天飛的廣告上，湖北佰昌承諾的高回報率、低風險、買2層得4層等，實際就是一朵浮云。規(guī)劃顯示，一期商鋪54棟商鋪均為2層，所謂買2層得4層，只是開發(fā)商利用樓層對其進行隔斷，而5年總收益為總價的50%，5年總收益率106.4%等，實則是迷霧般的數(shù)字游戲。
這些過眼云煙的數(shù)據(jù)，接受過銷售話術(shù)訓練的李芳駕輕就熟，固執(zhí)的認為這就是“優(yōu)惠”。
熱情的李芳為記者掐指計算，以一間面積68平米的商鋪為例，宣稱總價40萬元，在簽約時返商鋪總價25%的租金，同時將5年的7.5萬元租金一次性從總價中減除，購鋪者實際支付商鋪價格為22.5萬元。經(jīng)過兩輪租金返還及優(yōu)惠后，實際每平米價格為從5882元跌至3308元。
43%的跳樓式降價，看似開發(fā)商虧了血本，但絕非撿到大便宜。
鮮有人知的是，經(jīng)湖北佰昌之手設(shè)計的數(shù)字游戲，實質(zhì)是從購鋪者手中無償拿到今后5年的商鋪獨家經(jīng)營權(quán)，換言之，未來5年出租的租金及商管費用等收益，全部歸湖北佰昌所有。
更關(guān)鍵的是，480套商鋪，湖北佰昌將提前獲得賣鋪約1.08億元資金，利于下一步項目建設(shè)，這亦存變相融資之嫌。
而依據(jù)《湖北佰昌發(fā)展有限公司武漢北電商批發(fā)城營銷中心及一期樣板街鋪工程中標結(jié)果公示》，湖北弘誠建設(shè)有限公司和武漢市黃陂建筑集團有限公司分別承建項目一標段和二標段，根據(jù)保守測算，二者平均建設(shè)成本每平米為1073元。加之此前土地單價150元，暫不考慮稅收、營銷等費用，基本成本為1223元。也就是說，一間面積68平米的商鋪，基本成本僅為83164元。而李芳告訴記者，目前商鋪實際支付總價一般在33萬元左右。
幾乎同時，湖北佰昌集團內(nèi)部發(fā)出“通知”，無論一期開盤商鋪能否賣掉，開盤后第二天照樣漲價，漲幅是每平米300—500元。
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
湖北省工商系統(tǒng)一位不愿具名的副局長稱，這樣的廣告明顯涉嫌虛假宣傳，其中涉及投資高回報率、返租等形式都是不實的，嚴重違反《廣告法》等相關(guān)法規(guī)。
湖北民基律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師黃偉告訴記者，湖北佰昌此舉涉嫌虛假宣傳，建議消費者在簽訂具體合同過程中仔細審查相關(guān)合同條款，確保自身合法權(quán)益不被侵害。
疑借阿里巴巴做局
葉學平分析，如果不是成功炒作了電商概念，恐怕商鋪銷售不會太順利。作為電商概念的核心，引進國內(nèi)電商巨頭阿里巴巴，配合項目發(fā)展，被譽為湖北佰昌的大手筆。
“3個月前，我們說要引進阿里巴巴，政府不相信，但是我們做到了。”2013年12月24日，湖北佰昌集團網(wǎng)絡(luò)科技有限公司副總田雨仍津津樂道。
按照田雨的說法，具體核心合作內(nèi)容是，由阿里巴巴導入“流量”，設(shè)立紅安產(chǎn)業(yè)帶，“政府投入資金”，阿里巴巴每年給紅安展開2—3場專場推廣活動。12月17日，在大別山經(jīng)濟社會發(fā)展試驗區(qū)紅安新型產(chǎn)業(yè)園重大項目簽約暨項目建設(shè)推進大會上，阿里巴巴與紅安縣政府正式簽約。
同時，湖北佰昌與紅安縣簽訂第三方協(xié)議，紅安縣政府指定湖北佰昌為阿里巴巴?紅安產(chǎn)業(yè)帶唯一電子商務(wù)服務(wù)商，承擔阿里巴巴·紅安產(chǎn)業(yè)帶的運營、服務(wù)工作，欲將武漢北電商批發(fā)城打造成華中首個阿里巴巴產(chǎn)業(yè)帶電商示范基地。
時代周報記者查證，幾乎在全部的宣傳廣告中，湖北佰昌號稱獨創(chuàng)電商加批發(fā)概念，而所謂電商，不無例外的指向阿里巴巴。
但湖北佰昌內(nèi)部人士認為：“不得不承認目前市場不成熟”，商戶將會更加依賴阿里巴巴，最終走向死循環(huán)。
田雨受訪時表示，非常理解商戶的擔心，但同時認為，市場交易雙方應(yīng)基于高度信任，武漢北電商批發(fā)城要經(jīng)過多年才能形成規(guī)模，現(xiàn)在誰也不敢保證，“未來5年或者10年，我們會努力去做?！?/p>
換言之，在武漢北電商批發(fā)城項目上，阿里巴巴只是與政府合作，將“流量”變現(xiàn)，至于商戶怎么做電商，早已置身度外。作為電商服務(wù)提供商，湖北佰昌是否能將電商加批發(fā)的概念，從夢想照進現(xiàn)實，還是未知數(shù)。而接盤的商戶，從傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)向線上線下的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，不僅有轉(zhuǎn)型的陣痛，更會平添巨大投資風險。
中投顧問零售行業(yè)研究員杜巖宏在接受記者采訪時認為，打造電商批發(fā)城的關(guān)鍵，一是批發(fā)商的數(shù)量、產(chǎn)品規(guī)模必須足夠大；二是要與電子商務(wù)形成緊密的聯(lián)系，要有效地打開線上市場，能否有足夠的終端市場，能否吸引足夠多的企業(yè)仍是未知之數(shù)。
盡管當?shù)刂屑t、川東服裝工業(yè)園正在建設(shè)，預(yù)計4000家服裝企業(yè)將會入駐，“電商批發(fā)城貨源全部依靠這兩個工業(yè)園生產(chǎn)是不實際的”，葉學平認為，貨源和物流對于電商批發(fā)城至關(guān)重要，但仍需要與大量外部優(yōu)質(zhì)資源互補。
業(yè)內(nèi)專家稱，依托電商平臺向全國出售商品，將是武漢北電商批發(fā)城的主要銷售渠道和模式。董事長柯翔此前接受媒體訪問時不得不承認，“當前還是需要整合資源與阿里巴巴聯(lián)手，為打造自己的電商團隊贏得時間”。
