近年來(lái),伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,以及政府對(duì)行業(yè)的連續(xù)調(diào)控,行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理產(chǎn)生了巨大影響。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,利潤(rùn)率逐步回歸制造業(yè)的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)現(xiàn)從流程化走向數(shù)字化的步伐越邁越大,管理變革的需求日益迫切。
過(guò)去5年,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度逐年上升?！?019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示,從2014年到2018年,房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率分別為15.3%、16.2%、18.1%、23.9%、26.4%,數(shù)據(jù)持續(xù)攀升的背后,行業(yè)規(guī)?；?、集中化發(fā)展的趨勢(shì)明顯。但受產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響,與其他行業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中顯現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈
近20 年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)收入和利潤(rùn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng),巨大的商機(jī)吸引資金紛紛扎堆進(jìn)入,推動(dòng)行業(yè)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)由于資金量投入大、風(fēng)險(xiǎn)高,企業(yè)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)那疤嵯?利潤(rùn)率高于其他行業(yè)。因此,這也是房地產(chǎn)行業(yè)吸引資金進(jìn)入的主要原因。目前,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者眾多,巨頭林立,沒(méi)有市場(chǎng)縫隙。行業(yè)內(nèi)兼并重組較為頻繁,龍頭企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)占有率不斷提升。
資金密集,現(xiàn)金流不均衡
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè),在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量資金。從用途上來(lái)講,房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工作中勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等都需要大量資金運(yùn)籌。同時(shí),從時(shí)間上來(lái)講,房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流普遍是不平衡的,具有巨大波動(dòng)性。這一特點(diǎn)給資金規(guī)劃帶來(lái)了很大挑戰(zhàn),一旦規(guī)劃不慎,就可能使企業(yè)陷入資金鏈承壓的困境。
高負(fù)債經(jīng)營(yíng)
房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率較高,融資能力是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對(duì)資金具有先天高度依附性。由于項(xiàng)目前期資金投入較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)、房企銷售回款較慢等原因,企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張階段,普遍采取高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式,造成了行業(yè)內(nèi)企業(yè)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升,融資多、負(fù)債高、資金成本高、利息支出大,是房地產(chǎn)行業(yè)的典型特點(diǎn)。
易受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策影響
房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策的影響非常大。最近幾年,隨著國(guó)家宏觀政策的“收緊”,房地產(chǎn)企業(yè)面臨限購(gòu)、貨幣緊縮等政策,建設(shè)步伐放緩,開發(fā)投資下行,業(yè)績(jī)提升更加艱難;與此同時(shí),政府對(duì)于出讓土地的政策越來(lái)越規(guī)范,房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本增加。
同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)稅政策也不斷發(fā)生變化。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)較大影響。以營(yíng)改增政策為例,房企的實(shí)際稅收成本直接影響利潤(rùn)水平,在增值稅下如何做好內(nèi)部管理,這是房企“營(yíng)改增”過(guò)渡期需要準(zhǔn)備的重點(diǎn)問(wèn)題之一。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,規(guī)模越大、管理的復(fù)雜度越大,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理協(xié)同的資源越多,以專業(yè)協(xié)同視角,流程為牽引的管理模式已無(wú)法支撐企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理述求。企業(yè)必須以企業(yè)經(jīng)營(yíng)視角,以數(shù)字化管理模式打破各專業(yè)壁壘,打通數(shù)據(jù)流、信息流、業(yè)務(wù)流建立一套科學(xué)的、數(shù)字化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系。但如何向管理要效益、讓公司戰(zhàn)略落地、進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)決策、隨時(shí)隨地對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)控、讓成本有據(jù)可依可控,便成為了房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的問(wèn)題。而與此同時(shí)土地評(píng)估增值帶來(lái)的遞延所得稅計(jì)算更是讓諸多房企管理者為之最頭疼不已。
面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題,房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)規(guī)?；l(fā)展的需要,變得更加智能,就必須構(gòu)建一套包括經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控和精益成本管控和智能財(cái)務(wù)管理在內(nèi)的智能經(jīng)營(yíng)決策體系。通過(guò)構(gòu)建智能財(cái)務(wù)管理可以幫助企業(yè)在實(shí)現(xiàn)對(duì)多個(gè)城市公司、項(xiàng)目公司有效管控之外,更能為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控、精益成本管控這三大決策支持模塊建設(shè)打下基礎(chǔ)。
從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理情況可知,無(wú)論是出于精簡(jiǎn)人員、提高效率的需要,還是出于集中核算、加強(qiáng)管控的需要,亦或是出于推動(dòng)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要,構(gòu)建財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心正悄然在房地產(chǎn)企業(yè)興起,日益引起了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)掌門人的關(guān)注。
由于房地產(chǎn)企業(yè)管理核心在于對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的監(jiān)控和管理,這需要企業(yè)深入應(yīng)用全面預(yù)算管理、管理會(huì)計(jì)報(bào)告、精益成本管理等管理工具,構(gòu)建起高效的決策支持系統(tǒng)。但是,房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)眾多、資金收支分散,集團(tuán)財(cái)務(wù)部門很難對(duì)集團(tuán)下屬各公司和項(xiàng)目資金和運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行全面盤查,更加難以建立一個(gè)多維度、連接業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)、可以強(qiáng)化管控力、支撐管理會(huì)計(jì)報(bào)告分析的智能財(cái)務(wù)共享系統(tǒng),企業(yè)也無(wú)法擁有大量真實(shí)、可靠、低成本交易端數(shù)據(jù)為管理會(huì)計(jì)決策支持、精細(xì)化管理積累充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ),更無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控形成有力支撐。
為貫徹了項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和信息化稅管等理念 ,降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),助力土地增值稅管理提質(zhì)增效,北京合力中稅科技發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱:合力中稅)憑借在財(cái)稅管理領(lǐng)域多年來(lái)運(yùn)籌帷幄和深耕細(xì)作,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅管理軟件開發(fā)需求手冊(cè)(第二稿)》,為稅務(wù)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)了一款針對(duì)土地增值稅業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)。并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)工作流程進(jìn)行了全新升級(jí)改革,為企業(yè)提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的財(cái)稅解決方案及落地服務(wù),構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化財(cái)務(wù)管理流程,將企業(yè)交易端信息透明化,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)深度融合,為財(cái)務(wù)人員發(fā)揮規(guī)劃、預(yù)測(cè)、決策、控制、評(píng)價(jià)等職能提供大量真實(shí)、可靠信息。
合力中稅土地增值稅業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向,以分類清算為基礎(chǔ),以評(píng)估分析為支撐,以分級(jí)管理為保障,開展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制,增強(qiáng)土地增值稅清算的規(guī)范性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合法性,降低土地增值稅清算執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和納稅遵從風(fēng)險(xiǎn),提高土地增值稅清算的效率和質(zhì)量。同時(shí)合力中稅還可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供數(shù)據(jù)采集、稅務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)分析,幫助企業(yè)進(jìn)行自查自糾,促進(jìn)合規(guī)合法的稅收籌劃,最大程度為企業(yè)節(jié)稅和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
