農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)是“農(nóng)地流轉(zhuǎn)”與“互聯(lián)網(wǎng)”跨界融合的一種新型土地流轉(zhuǎn)渠道,在擴(kuò)大存量土地流轉(zhuǎn)時(shí)空半徑的同時(shí),實(shí)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規(guī)范、交易數(shù)據(jù)更翔實(shí)、交易服務(wù)更專業(yè)”,是我國(guó)目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)中最有效的一種商業(yè)模式載體。
自新中國(guó)成立,政府就發(fā)布了一系列關(guān)于農(nóng)村土地改革的文件,從而適應(yīng)了社會(huì)發(fā)展需求。
先扼要梳理農(nóng)村土地改革的變化路徑:1)新中國(guó)成立—1956年“三大改造”完成前。農(nóng)村土地施行農(nóng)民土地所有制,1954年《中華人民共和國(guó)憲法》正式確立了農(nóng)民土地所有權(quán);2)“三大改造”完成——1978年改革開放前。政府確立了農(nóng)村集體土地所有制,并且禁止任何形式的集體土地轉(zhuǎn)讓;3)改革開放后——1993年《憲法》修訂。這一階段是農(nóng)村土地從集體所有集體經(jīng)營(yíng)到集體所有家庭經(jīng)營(yíng)的確定。1983年中央一號(hào)文件《當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)政策的若干問題》發(fā)布,標(biāo)志農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制正式得到國(guó)家層面肯定,1993年家庭承包經(jīng)營(yíng)被寫入《憲法》,標(biāo)志著家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制被確立為一項(xiàng)基本國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度;4)十八屆三中全會(huì)(2013年11月)——至今:農(nóng)地“三權(quán)分置”制度提出,并不斷完善,隨后一系列圍繞“三權(quán)分置、兩權(quán)抵押”、“探索農(nóng)地入市”、“土地金融”、“加快推進(jìn)土地確權(quán)”、“探索盤活農(nóng)村閑置宅基地”等文件發(fā)布,從各方面賦予農(nóng)民對(duì)農(nóng)村用地的使用權(quán)利(見附錄:促進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展的主要文件匯總)
圖1:中國(guó)農(nóng)村土地改革變化路徑
圖片來源:托比網(wǎng)
政府出臺(tái)的相關(guān)農(nóng)村用地政策成為推動(dòng)我國(guó)鄉(xiāng)村土地流轉(zhuǎn)合法化的絕對(duì)力量,為鄉(xiāng)村土地的加快流轉(zhuǎn)提供了根本保障。
2017年底,中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積超過4.7億畝,流轉(zhuǎn)比例達(dá)到37%左右,與2007年相比增長(zhǎng)超30多個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)在政策推動(dòng)下活力持續(xù)釋放。
圖2:中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況
圖片來源:托比網(wǎng)
但應(yīng)注意的是,農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例自2014年開始,就出現(xiàn)增速放緩趨勢(shì),從2013年4.5%下降到2017年的1.9%。從流轉(zhuǎn)去向來看,2016年末,農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積70%,流轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)合作社占比15.4%,流轉(zhuǎn)入企業(yè)占比8.4%。從流入后經(jīng)營(yíng)面積來看,截至2015年底,土地經(jīng)營(yíng)面積在30畝以上的農(nóng)戶占比為3.9%,經(jīng)營(yíng)在100畝以上的大規(guī)模農(nóng)戶僅為0.4%。截至2016年底,經(jīng)營(yíng)在100畝以上的大規(guī)模農(nóng)戶仍不到1%。
表1:中國(guó)不同土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的農(nóng)戶數(shù)量與占比(2015)
可以判斷,伴隨中國(guó)鄉(xiāng)村人口下降,土地改革不斷完善,中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的適用對(duì)象(由農(nóng)地到宅基地的擴(kuò)大)、規(guī)模、比例仍會(huì)有所增加,但目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的狀態(tài)仍是以小規(guī)模為主,而且“當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期,小農(nóng)戶家庭經(jīng)營(yíng)仍將是我國(guó)農(nóng)業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)方式”(韓長(zhǎng)賦,2018.12),中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化只能在小農(nóng)戶的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)(孔祥智,2018),所以怎樣把適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和小農(nóng)經(jīng)營(yíng)有效銜接好才是我國(guó)農(nóng)業(yè)社會(huì)實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代化的重要抓手。
基于此實(shí)際情況,我們?cè)诮ㄔO(shè)或考察一個(gè)關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的底層邏輯時(shí),應(yīng)把“項(xiàng)目方是否考慮到把服務(wù)好中國(guó)小農(nóng)經(jīng)營(yíng)群體的核心訴求作為認(rèn)知前提”作為重點(diǎn)衡量指標(biāo)。
換句話說,在小農(nóng)經(jīng)營(yíng)群體為主的千億元規(guī)模土地流轉(zhuǎn)賽道(含農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)、農(nóng)村宅基地市場(chǎng))中,如何捕捉到具有復(fù)雜、細(xì)碎、差異的小農(nóng)戶群體拋出的土地流轉(zhuǎn)訴求,并解決掉小農(nóng)戶群體進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)所面對(duì)的痛點(diǎn),應(yīng)是一家致力于扎根并獲利農(nóng)土流通賽道的企業(yè)始終思考的問題。
如上文所言,目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)途徑有70%發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間,且自身有著不同特征,加上自然農(nóng)戶的法律意識(shí)淡薄,所以在農(nóng)土流轉(zhuǎn)過程中會(huì)出現(xiàn)一些棘手問題,導(dǎo)致了農(nóng)地流轉(zhuǎn)供給雙方需求不匹配、價(jià)格差異明顯、權(quán)益保護(hù)不到、轉(zhuǎn)后耕作能力不足、土地效能利用不高等等。
1)土地流轉(zhuǎn)信息不暢,適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模無法達(dá)到,存量經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)化較低
盡管未來一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)仍是以小農(nóng)戶為主,但適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是適合我國(guó)國(guó)情的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化重要抓手,但反觀當(dāng)下農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)情況,出現(xiàn)了一些主客觀因素阻礙了適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)。
比如,中國(guó)鄉(xiāng)村所特有的人情關(guān)系致使農(nóng)民間土地流轉(zhuǎn)更多發(fā)生在“認(rèn)識(shí)、介紹、有關(guān)系的內(nèi)部”,直接造成承包者土地供給信息的有限性、經(jīng)營(yíng)者土地需求信息的有限性、承包者和經(jīng)營(yíng)者之間的供需不匹配等問題,也引起了連片流轉(zhuǎn)土地?zé)o法集中、粗放式經(jīng)營(yíng)仍在出現(xiàn),工業(yè)資本、民間資本、企業(yè)龍頭等多種經(jīng)營(yíng)主體不能較好進(jìn)入,無法形成合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格及評(píng)估機(jī)制等問題,并且在一定程度上,從土地流轉(zhuǎn)源頭就降低了對(duì)流轉(zhuǎn)來的土地進(jìn)行使用的效用價(jià)值,而對(duì)于處在探索期的鄉(xiāng)村閑置宅基地盤活問題也是如此,所以就導(dǎo)致了目前鄉(xiāng)村土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)土地的價(jià)值。
2)流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化欠佳,土地流轉(zhuǎn)糾紛事件頻發(fā)
國(guó)家在2014年確定“土地三權(quán)分置”后,于年末就提出要“搞好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作,健全公開規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”,并在2015年初下發(fā)文件《關(guān)于認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作的意見》給出用5年左右的時(shí)間基本完成土地確權(quán)登記頒證工作的任務(wù),今年初“一號(hào)文件”又提出要“制定和推廣使用全國(guó)土地流轉(zhuǎn)合同示范文本”。 看來,農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)范化問題一直是農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)過程中需要不斷重視與完善的地方。
“過年返鄉(xiāng),如果家里農(nóng)地轉(zhuǎn)租出去的話,最常見方式就是‘口頭承諾’給村兒里的種地能手”,這種方式幾乎是發(fā)生在鄉(xiāng)村中最普遍狀態(tài)。目前來看,伴隨農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例不斷擴(kuò)大,土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升,所引發(fā)土地流轉(zhuǎn)糾紛事件也是層出不窮。最主要原因就是“無流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)合同簽訂不規(guī)范、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與受益人歸屬不清”等,其中流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化欠佳方面,主要是因?yàn)檗r(nóng)民法律意識(shí)淡薄;承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地流轉(zhuǎn)后收益問題主要是因?yàn)閲?guó)家政策還在不斷完善之中。另外土地流轉(zhuǎn)合同的不規(guī)范,對(duì)土地流轉(zhuǎn)的交易價(jià)格、交易方式也造成了不確定性,從而打折了雙方的交互利益。
3)市場(chǎng)化配置顯弱,農(nóng)地財(cái)產(chǎn)化收入有限
為更好的解決上述問題,國(guó)家政策要求要建立一批農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái),然而平臺(tái)的建立屬性與職能范圍則是更多的圍繞“規(guī)范、監(jiān)督”,交易及交易后的服務(wù)能力卻很弱。2015年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》指出,“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)是政府主導(dǎo)、服務(wù)三農(nóng)的非盈利性機(jī)構(gòu)”、“縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)等流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái),是現(xiàn)階段農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的主要形式和重要組成部分”。
“監(jiān)管”與“執(zhí)行”集一身,并由政府主導(dǎo)的非盈利性農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái),基因上就缺少了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下深度服務(wù)的理念,比如圍繞流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格評(píng)估、抵押貸款、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等,這些更需要市場(chǎng)化的第三方機(jī)構(gòu)完成,更需要國(guó)家政策上進(jìn)一步對(duì)社會(huì)化三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行扶持與放開,繼續(xù)加大農(nóng)村交易市場(chǎng)的探索。另外,國(guó)家雖明確了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)可進(jìn)行融資擔(dān)保,并試點(diǎn)兩權(quán)抵押,但圍繞土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)把控、以及農(nóng)民信用把關(guān)審核的落地不明確問題依然削弱了農(nóng)民使用經(jīng)營(yíng)權(quán)土地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)收入的力度。
綜上,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的過程更需要社會(huì)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)平臺(tái)的介入,特別是利用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段的高效、透明、智能等特征去賦能農(nóng)地流轉(zhuǎn)前、中、后各環(huán)節(jié)的第三方深度服務(wù)平臺(tái)的參與。
農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)是“農(nóng)地流轉(zhuǎn)”與“互聯(lián)網(wǎng)”跨界融合的一種新型土地流轉(zhuǎn)渠道,在擴(kuò)大存量土地流轉(zhuǎn)時(shí)空半徑的同時(shí),將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深入到土地流轉(zhuǎn)前、中、后各個(gè)環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規(guī)范、交易數(shù)據(jù)更翔實(shí)、交易服務(wù)更專業(yè)”(匡婧),是我國(guó)目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)中最有效的一種商業(yè)模式載體。
不完全統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)有11家,成立時(shí)間多集中在2015年、2016年,注冊(cè)地址較為分散,有5家企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資,獲投金額相對(duì)較小、輪次還處在早期階段,其中地合網(wǎng)獲A輪1500萬元人民幣,聚土網(wǎng)B輪億元人民幣,土流網(wǎng)B輪1.5億元人民幣,總體來講,土流網(wǎng)是成立時(shí)間最早、獲得融資金額最大、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新最快的企業(yè)(具體分析參見第三章案例部分)。
表2:國(guó)內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)基本情況
圖片來源:托比網(wǎng)
從平臺(tái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來看,它們主要是圍繞農(nóng)村“耕地流轉(zhuǎn)、宅基地出租/轉(zhuǎn)讓”展開,提供了土地資訊、在線咨詢、供給信息發(fā)布、預(yù)約看地、土地評(píng)估、土地金服、及第三方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)(農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、植保、托管等)為主的農(nóng)地流轉(zhuǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)服務(wù)
來源:《中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告(2015-2016)》
圖片來源:托比網(wǎng)
現(xiàn)在來看,自2011年逐漸出現(xiàn)到2015年階段爆發(fā)的土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái),基本上是沿著政策紅利與鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展進(jìn)程成長(zhǎng)起來的。
就拿最近土流網(wǎng)的投資事件為例,2018年下半年土流網(wǎng)注資國(guó)內(nèi)首家鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房運(yùn)營(yíng)商美麗新鄉(xiāng)村,媒體報(bào)道稱“美麗新鄉(xiāng)村與投資方土流網(wǎng)在業(yè)務(wù)上形成良好互補(bǔ)”,而在今年初國(guó)家的一號(hào)文件就提出了要“探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房的辦法路徑”。
可見,伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在農(nóng)村領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,與新一波的國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不斷釋放的政策紅利,我們會(huì)看好這批土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)的價(jià)值與成長(zhǎng)空間。
附錄:促進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展的主要文件匯總
注:文章節(jié)選自托比網(wǎng)近期將刊發(fā)的中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展白皮書2019第一章第一節(jié):聚焦鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)源頭:人與土地的改變。另外在報(bào)告的其余章節(jié)會(huì)繼續(xù)深入探討關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)在面對(duì)千億規(guī)模賽道進(jìn)行商業(yè)模式不斷迭代的成長(zhǎng)路徑及發(fā)展困境、創(chuàng)新方向等問題。敬請(qǐng)關(guān)注。
